Steuervorteile beim Neubau: Abschreibung & Co. nutzen

Für private Kapitalanleger, Vermieter, Selbstständige und Unternehmer ist die steuerliche Behandlung ihrer Immobilieninvestitionen ein entscheidender Hebel für die Gesamt­rendite. Steuerliche Regelungen wie die Abschreibung (Absetzung für Abnutzung, kurz AfA) oder Werbungskosten können den zu versteuernden Gewinn deutlich reduzieren. Gleichzeitig bietet der Neubau eine besondere Planbarkeit, da Anschaffungs‑ und Herstellungskosten, energetischer Standard und Nutzungskonzept von Anfang an gestaltet werden können. Gerade in den Regionen Ostholstein, Plön, Segeberg, Stormarn, Herzogtum Lauenburg und Kiel steigt das Interesse an steuerlich optimierten Neubauten – nicht zuletzt, weil energetisch hochwertige Gebäude attraktive Fördermöglichkeiten und stabile Mieteinnahmen versprechen.

Viele Anleger unterschätzen jedoch das Potenzial der AfA. Sie wissen zwar, dass das Gebäude über mehrere Jahre hinweg „abgeschrieben“ werden darf, ziehen daraus aber keine konkreten Entscheidungshilfen. Ziel dieses Artikels ist es, die steuerlichen Hebel verständlich darzustellen, Investoren einen Überblick über die wichtigsten Vorschriften zu geben und HOH Hausbau Ostholstein als kompetenten Partner für neugebaute Miet‑ und Ferienimmobilien in Schleswig‑Holstein zu positionieren. Dabei ersetzt der Artikel keine individuelle Steuerberatung und gibt keine verbindlichen Förderzusagen.

Warum Immobilien steuerlich attraktiv sind

Immobilien als Einkunftsart

Mieteinnahmen aus einem Neubau sind steuerrechtlich Einkünfte aus „Vermietung und Verpachtung“ im Sinne von § 21 Einkommensteuergesetz (EStG). Überschüsse werden in der Einkommensteuer­erklärung als Einnahmen erfasst, abzüglich absetzbarer Ausgaben. Diese Einkünfte unterliegen dem persönlichen Einkommensteuersatz.

Werbungskostenprinzip

Der Gewinn aus der Vermietung berechnet sich aus den jährlichen Einnahmen minus Werbungskosten. Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die durch das vermietete Objekt veranlasst sind. Dazu zählen Zinsen aus Fremdfinanzierung, Instandhaltungskosten, Abschreibungen, Verwaltungskosten, Versicherungen, Fahrtkosten zum Objekt und weitere Positionen (siehe unten). Die Lohnsteuer-kompakt-Ratgeber erläutern, dass diese Kosten nur bei vermieteten oder zur Vermietung vorgesehenen Immobilien abzugsfähig sind; Selbstnutzer können sie nicht absetzen. Kosten wie Grundsteuer, Versicherungen oder Handwerkerleistungen können dem Mieter über die Nebenkostenabrechnung weiterberechnet werden, müssen aber als Einnahme deklariert werden. Ein weiterer wichtiger Punkt: Rücklagen für Instandhaltung (Erhaltungsrücklage) sind erst abziehbar, wenn sie tatsächlich für Reparaturen ausgegeben werden, wie der Bundesfinanzhof entschieden hat.

Steuerliche Absetzbarkeit von Kosten

Die steuerliche Attraktivität ergibt sich daraus, dass Werbungskosten sofort im Jahr der Zahlung das zu versteuernde Ergebnis mindern. Große Investitionen wie der Bau eines Hauses werden hingegen über die AfA über viele Jahre verteilt abgesetzt (lineare oder degressive Abschreibung). Der Gesetzgeber erlaubt so einen gleichmäßigen Kostenabzug, der die wirtschaftliche Wertminderung des Gebäudes widerspiegeln soll. Durch diese Mechanik können Investoren ihre Steuerlast über Jahrzehnte reduzieren und ihr Eigenkapital schonen.

Die Abschreibung (AfA) beim Neubau verständlich erklärt

Was bedeutet AfA?

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist ein steuerlicher Begriff für die planmäßige Abschreibung des Gebäudewerts über einen gesetzlich festgelegten Zeitraum. Man geht davon aus, dass ein Gebäude mit der Zeit an Wert verliert. Um diesen Wertverzehr abzubilden, dürfen Vermieter jedes Jahr einen Teil der Herstellungskosten als Abschreibung abziehen. Wichtig ist dabei die Trennung zwischen Gebäude und Grundstück: Nur das Gebäude ist abschreibbar; der Boden gilt als nicht abnutzbar und bleibt somit von der Abschreibung ausgeschlossen. Deshalb muss bei der Bemessungsgrundlage der Kaufpreis oder die Herstellungskosten zwischen Gebäude und Boden aufgeteilt werden, typischerweise anhand eines Gutachtens oder des Einheitswertbescheids.

Lineare AfA bei Wohngebäuden

Seit 1. Januar 2023 gilt für neu errichtete oder nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Wohngebäude eine lineare AfA von 3 % pro Jahr, wie die Bundesregierung und Fachliteratur berichten. Zuvor lag der Satz bei 2 % und führte zu einer Abschreibungsdauer von 50 Jahren; mit 3 % beträgt die Dauer rund 33 Jahre. Für Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden, bleibt es bei 2,5 %, während nach dem 31. Dezember 1924 errichtete Altbauten mit 2 % pro Jahr abgeschrieben werden. Für Neubauten bedeutet dies: Anleger können jährlich 3 % der Herstellungskosten des Gebäudes steuerlich geltend machen.

Beispielrechnung (lineare AfA)

Stellen Sie sich vor, ein Investor errichtet ein Mietshaus in Kiel mit Baukosten (ausschließlich Grundstück) von 300.000 €. Bei einem linearen AfA-Satz von 3 % kann er jährlich 9.000 € steuerlich abschreiben. Liegt sein persönlicher Grenzsteuersatz bei 42 %, entspricht dies einer Steuerersparnis von 3.780 € pro Jahr (9.000 € × 42 %). Auf die Laufzeit von 33 Jahren lässt sich die Gesamtbelastung so planbar in die Liquiditätsrechnung integrieren. Diese Modellrechnung verdeutlicht die Wirkung der AfA; sie ersetzt keine Beratung und berücksichtigt keine zukünftigen Gesetzesänderungen.

Degressive AfA (Abschreibung nach § 7 Absatz 5a EStG)

Seit Oktober 2023 gibt es für bestimmte Neubauten eine degressive AfA in Höhe von 5 % des Restwerts im ersten Jahr und jeweils 5 % des verbleibenden Buchwerts in den Folgejahren. Laut IVD-Informationen gilt diese Regelung für Gebäude, deren Bau oder Anschaffung zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 erfolgt. Sie ist als Alternative zur linearen AfA wählbar und kann bei Erfüllung zusätzlicher Voraussetzungen mit der Sonder-AfA kombiniert werden. Die degressive AfA erlaubt einen höheren Abzug in den ersten Jahren, sodass Investoren ihre Steuerlast zeitnah mindern und ihre Liquidität erhöhen können. Ab dem sechsten Jahr kann auf die lineare AfA gewechselt werden. Es gibt keine Kostenobergrenzen, allerdings wird ein energetischer Standard EH 55 vorausgesetzt.

Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG)

Um den Bau neuer Mietwohnungen zu fördern, hat der Gesetzgeber eine Sonder-AfA nach § 7b EStG eingeführt. Mit dem Wachstumschancengesetz wurde diese Regelung bis zum 30. September 2029 verlängert und erweitert. Die Bedingungen im Überblick:

• Anwendungszeitraum: Der Bauantrag oder die Bauanzeige muss zwischen dem 31. Dezember 2022 und dem 30. September 2029 gestellt werden.
• Energiestandard: Die Wohnung muss die Anforderungen an ein Effizienzhaus 40 (EH 40) erfüllen und das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) erhalten. Damit ist sie deutlich energieeffizienter als gesetzlich vorgeschrieben.
• Kostenobergrenzen: Die Herstellungskosten dürfen 5.200 € pro m² Wohnfläche nicht überschreiten; die Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA ist auf 4.000 € pro m² gedeckelt. Liegen die Kosten darüber, entfällt die Sonderabschreibung vollständig.
• Abschreibungssatz: Der Investor kann zusätzlich zur linearen AfA über vier Jahre jeweils 5 % der Bemessungsgrundlage abschreiben. Insgesamt können also bis zu 20 % der förderfähigen Kosten zusätzlich abgesetzt werden.
• Einkommensgrenzen: Der Gesetzgeber knüpft die Sonder-AfA an bestimmte Grenzen für zu versteuerndes Einkommen, die regelmäßig angepasst werden. Bei Überschreitung ist die Sonderabschreibung ausgeschlossen.

Die Sonder-AfA lässt sich mit der linearen AfA kombinieren, nicht aber mit der degressiven AfA. Ein Beispiel: Für ein Effizienzhaus‑40‑Mietobjekt in Plön mit Herstellkosten von 300.000 € (davon 250.000 € förderfähig) können in den ersten vier Jahren zusätzlich 12.500 € (5 % × 250.000 € ÷ 4) pro Jahr steuerlich abgesetzt werden. Ob sich diese Option lohnt, hängt von Baukosten, persönlicher Steuerlast und energetischem Mehrwert ab. Aufgrund der strengen Vorgaben und laufenden Gesetzesänderungen sollten Bauherren gemeinsam mit Steuerberatern prüfen, ob die Sonderabschreibung erreichbar ist und wie sie in die Gesamtplanung passt.

Welche Kosten zusätzlich steuerlich absetzbar sind

Neben der AfA können Investoren zahlreiche weitere Kosten bei vermieteten Neubauten als Werbungskosten geltend machen. Die folgenden Positionen sind laut Steuer-Ratgeber abzugsfähig:

• Schuldzinsen: Zinsen für Darlehen, die zur Finanzierung des vermieteten Neubaus aufgenommen werden, sind voll abzugsfähig. Tilgungsleistungen hingegen gelten als Vermögensbildung und sind nicht abzugsfähig.
• Notar- und Grundbuchkosten: Gebühren für den Kaufvertrag und die Grundschuldbestellung können als Anschaffungskosten aktiviert und über die AfA abgeschrieben werden. Kosten für die Finanzierungseintragung dürfen sofort als Werbungskosten abgezogen werden.
• Maklerkosten: Falls ein Makler beim Grundstückserwerb beteiligt war, sind diese Kosten Teil der Anschaffungskosten des Grundstücks und nicht sofort abzugsfähig. Bei der Vermietung (Suche nach Mietern) sind Maklergebühren hingegen sofort Werbungskosten.
• Abschreibung der Herstellungskosten: Wie oben erläutert, werden die Gebäudeherstellungskosten über die AfA verteilt. Energetische oder barrierefreie Mehrkosten können durch die Sonder-AfA begünstigt werden.
• Instandhaltungsrücklagen: Beiträge zu Instandhaltungsrücklagen sind erst abzugsfähig, wenn sie tatsächlich für Reparaturen verwendet werden. Solange sie lediglich angesammelt werden, ist keine sofortige Steuerwirkung gegeben.
• Verwaltungskosten: Gebühren für Hausverwaltung, steuerliche Beratung oder Grundsteuerbescheide sind abzugsfähig.
• Versicherungen: Gebäude- und Haftpflichtversicherungen, Glasbruchversicherungen oder Mietausfallversicherungen können als Werbungskosten abgesetzt werden.
• Fahrtkosten: Fahrten zum Objekt (Besichtigung, Übergaben, Mietersuche oder Eigentümerversammlungen) sind mit pauschalen Kilometersätzen als Werbungskosten abziehbar.

Wichtig: Diese Kosten müssen im Zusammenhang mit vermieteten Objekten stehen. Bei Selbstnutzung entfällt der Werbungskostenabzug. Einnahmen aus Umlagen (Nebenkosten) sind steuerpflichtig und müssen deklariert werden.

Neubau vs. Bestandsimmobilie aus steuerlicher Sicht

Die Entscheidung zwischen Neubau und Bestandsimmobilie beeinflusst nicht nur den Kaufpreis und die Instandhaltung, sondern auch die steuerliche Behandlung. Die folgende Tabelle stellt die wichtigsten Aspekte gegenüber:

Auch wenn Bestandsimmobilien teils günstiger erscheinen, bieten Neubauten dank moderner Energietechnik und höherer AfA-Sätze langfristig oft eine bessere steuerliche und wirtschaftliche Planbarkeit. In Regionen wie Stormarn oder Herzogtum Lauenburg entscheiden sich deshalb viele Investoren für den Neubau in Form einer vermieteten Doppelhaushälfte oder eines Ferienhauses an der Ostsee.

Steuerliche Aspekte bei Selbstnutzung

Wer ein Wohnhaus selbst nutzt, kann keine AfA geltend machen – denn ein selbstgenutztes Gebäude generiert keine Einkünfte aus Vermietung. Anders ist dies bei der späteren Vermietung: Wird die Immobilie nach einigen Jahren vermietet, beginnt ab diesem Zeitpunkt die AfA mit 3 % (bei Neubauten) auf den dann noch vorhandenen Restwert. Bei Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie sind Gewinne steuerfrei, wenn sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Ansonsten greift die Spekulationsfrist von zehn Jahren: Wer innerhalb dieses Zeitraums verkauft, muss den Veräußerungsgewinn versteuern.

Wohn-Riester und Eigenheim

Selbstnutzer können unter Umständen von staatlich geförderten Sparmodellen wie Wohn-Riester profitieren. Bei diesem Modell fließen Riesterbeiträge und Zulagen in den Bau oder Kauf der selbstgenutzten Immobilie. Die gezahlten Beiträge wirken sich zunächst steuermindernd aus; allerdings wird der angesparte Betrag in einem Wohnförderkonto erfasst und später versteuert. Laut Finanztip können Steuerpflichtige beim Renteneintritt zwischen einer Einmalbesteuerung (mit 30 % Rabatt) oder einer Versteuerung über 20 Jahre wählen. Zudem gibt es Regeln: Wird das Wohnobjekt verkauft oder vermietet, muss der geförderte Betrag zurückgeführt oder nachversteuert werden. Wohn-Riester ist somit eine komplexe Variante, die bei langfristiger Eigennutzung und späterer Vermietung strategisch eingesetzt werden kann.

Grundsteuer bei Neubauten

Zum 1. Januar 2025 tritt die neue Grundsteuer in Kraft. Hintergrund ist die Grundsteuerreform, die eine verfassungskonforme Bewertung von Grundstücken und Gebäuden schaffen soll. Der Bundesfinanzhof hat die Bundesregelung 2023 als verfassungsgemäß bestätigt. Das Bundesfinanzministerium erklärt, dass die Steuer künftig berechnet wird, indem der Grundsteuerwert (Bestand aus Bodenwert, Gebäudealter und Mietniveau) mit der Steuermesszahl multipliziert und anschließend mit dem kommunalen Hebesatz verrechnet wird. Dies kann zu höheren oder niedrigeren Belastungen führen, je nach Region und individuellem Grundstück.

Wichtig für Vermieter: Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Nebenkosten und kann auf den Mieter umgelegt werden. Dennoch sollten Investoren in die Wirtschaftlichkeitsberechnung eine höhere Grundsteuer einkalkulieren, insbesondere in wachstumsstarken Gemeinden wie Segeberg oder Kiel, wo steigende Hebesätze möglich sind.

Beispielrechnung: Steuerliche Wirkung eines Neubaus

Um die steuerliche Wirkung konkret zu veranschaulichen, betrachten wir eine Modellrechnung für ein Neubauprojekt in Ostholstein. Die Zahlen dienen nur der Illustration.

Diese stark vereinfachte Berechnung zeigt, dass hohe Abschreibungs- und Zinsaufwendungen zu einem steuerlichen Verlust führen können, obwohl die Immobilie positive Liquidität generiert (nach Zinsen und AfA bleibt dem Investor 6.000 € übrig). Durch den Verlust können andere Einkünfte (z. B. aus selbständiger Tätigkeit) steuerlich entlastet werden. In den folgenden Jahren sinken die Zinslast und damit auch die Werbungskosten, während die AfA konstant bleibt. So verschieben sich Gewinn und Steuerlast im Zeitverlauf.

Risiken & Grenzen der Steueroptimierung

Bei aller Attraktivität ist die Steueroptimierung beim Neubau mit Risiken verbunden:

• Gesetzesänderungen: Steuergesetze ändern sich regelmäßig. Das Wachstumschancengesetz hat etwa die Sonder-AfA verlängert und die lineare AfA angehoben. Künftige Änderungen (z. B. Reduzierung der AfA-Sätze, Anpassung der Kostenobergrenzen oder Abschaffung der degressiven AfA) können die Wirtschaftlichkeit verändern.
• Einkommensgrenzen: Bei der Sonder-AfA gelten Grenzwerte für das zu versteuernde Einkommen. Wer diese überschreitet, verliert den Anspruch auf zusätzliche Abschreibung und muss eventuell erhaltene Förderungen zurückzahlen.
• Haltefristen: Verkauf einer vermieteten Immobilie innerhalb von zehn Jahren führt zur Versteuerung des Veräußerungsgewinns. Bei vorzeitiger Selbstnutzung oder Rückkehr zur Vermietung können Reinvestitionspflichten entstehen (z. B. beim Wohn-Riester).
• Nachweispflichten: Für Sonderabschreibungen müssen energetische Standards und Baukosten nachgewiesen werden. Die Dokumentation ist komplex; bei Fehlern droht der Verlust der Steuervergünstigung.
• Steuerberaterpflicht: Gerade bei großvolumigen Investitionen ist eine professionelle Beratung unverzichtbar. Steuerberater können individuelle Gestaltungsspielräume nutzen, auf regionale Besonderheiten (z. B. Hebesätze, Förderprogramme in Schleswig‑Holstein) hinweisen und die Abrechnung optimieren.

Warum steuerliche Planung früh beginnen sollte

Eine steueroptimierte Neubau­investition beginnt nicht erst mit der Vermietung, sondern bereits in der Finanzierungsphase.

• Bau- und Finanzierungskosten strukturieren: Durch die Wahl des energetischen Standards (EH 55 vs. EH 40), die Aufteilung von Bau- und Grundstückskosten und die Finanzierungsstruktur können Förderungen (KfW-Kredite, Tilgungszuschüsse, Sonderabschreibungen) optimal genutzt werden.
• Kombination mit Fördermitteln: In Schleswig‑Holstein werden energieeffiziente Neubauten zusätzlich gefördert. KfW‑Programme, ISB-Förderungen oder regionale Zuschüsse können Zinslasten reduzieren. Voraussetzung ist häufig der Nachweis bestimmter Energieeffizienz-Standards.
• Langfristige Strategie: Wer in Ostholstein oder an der Ostsee eine Ferienimmobilie errichtet, sollte überlegen, ob er das Objekt später selbst nutzt, verkauft oder dauerhaft vermietet. Die Steuerfolgen unterscheiden sich erheblich. Eine zehnjährige Haltefrist zur Spekulationssteuerfreiheit sollte in die Planung einbezogen werden.
• Investorenstruktur: In Gemeinschaftsprojekten (z. B. Erbengemeinschaften, Familiengesellschaften) beeinflussen Gesellschafteranteile die steuerliche Behandlung. Hier müssen anteilige Abschreibungen, Zuweisungen und eventuelle Verlustzuweisungen sauber erfasst werden.

Eine frühzeitige Planung ermöglicht die Ausschöpfung von Steuervorteilen und minimiert Risiken. HOH Hausbau Ostholstein unterstützt Bauherren aus Stormarn, Plön, Segeberg, Herzogtum Lauenburg und Kiel dabei, von Anfang an energieeffizient und steuerbewusst zu bauen – in Kooperation mit erfahrenen Steuerberatern.

Steuerliche Vorteile als strategischer Hebel

Neubauten sind mehr als nur Beton und Ziegel: Sie sind ein steuerlich planbares Investment. Dank 3 % linearer AfA (bzw. optional 5 % degressiver AfA) können Gebäude schneller abgeschrieben werden als früher. Die Sonder-AfA bietet zusätzlichen Spielraum für Mietwohnungsneubauten mit hohen Energiestandards. Hinzu kommen zahlreiche Werbungskosten, die den zu versteuernden Gewinn senken. Ein regionaler Neubau in Ostholstein oder Plön eröffnet Investoren die Möglichkeit, Energieeffizienz, moder­ne Architektur und steuerliche Vorteile zu kombinieren.

Gleichzeitig bleibt die steuerliche Landschaft dynamisch: Gesetzesänderungen, neue Förderbedingungen und regionale Besonderheiten (z. B. Grundsteuer-Hebesätze in Kiel oder Stormarn) erfordern eine ständige Anpassung. Investoren sollten daher frühzeitig einen Steuerberater einbeziehen, die Kostenstruktur klar dokumentieren und den Steuervorteil als Teil einer langfristigen Strategie betrachten.

HOH Hausbau Ostholstein steht als Town & Country Haus-Lizenzpartner für eine solide, energieeffiziente Bauweise im Norden. Das Unternehmen begleitet Investoren vom Grundstückserwerb bis zur schlüsselfertigen Übergabe und kann regionale Besonderheiten – etwa die starke Nachfrage nach Ferienhäusern an der Ostsee und die 3 %-AfA für Neubauten – in die Planung integrieren. Wer eine steuerlich optimierte Kapitalanlage sucht, findet im Neubau einen verlässlichen Hebel für langfristige Rendite.