KfW-Förderung für vermietete Neubauten und Kapitalanleger

KfW 297 oder 298: Welches Programm gilt für Kapitalanleger?

Die Programme 297 und 298 gehören zum KfW-Förderprodukt „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude“. Beide finanzieren förderfähige Neubauten und Erstkäufe, unterscheiden sich aber in der Nutzung.

KfW 297 ist das Programm für private Antragsteller, die die geförderte Wohneinheit selbst bewohnen. KfW 298 ist für nicht selbst genutzte Wohneinheiten vorgesehen. Dazu gehören vermietete Häuser und Wohnungen sowie Projekte von Unternehmen, Genossenschaften, Gesellschaften bürgerlichen Rechts und weiteren Investoren.

Eine Wohneinheit besteht aus zusammenhängenden, abgeschlossenen und dauerhaft zum Wohnen geeigneten Räumen, in denen ein eigenständiger Haushalt geführt werden kann. Ein vermietetes Einfamilienhaus zählt normalerweise als eine Wohneinheit. Ein Mehrfamilienhaus mit sechs abgeschlossenen Wohnungen enthält sechs Wohneinheiten.

Bei gemischt genutzten Gebäuden ist die Zuordnung differenzierter. Grundsätzlich können für die selbst genutzte Wohnung Programm 297 und für die vermieteten Wohnungen Programm 298 getrennt beantragt werden. Dafür werden zwei Bestätigungen zum Antrag benötigt. Alternativ kann bei einem Haus mit mehreren Einheiten Programm 298 für alle Wohneinheiten genutzt werden.

Eine aktuelle Sonderregel gilt für ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung oder eine Doppelhaushälfte: Bewohnt der Eigentümer mindestens 50 Prozent der Wohneinheiten selbst, kann nach den KfW-FAQ ein Antrag in Programm 297 für beide Einheiten ausreichen. Die konkrete Zuordnung sollte vor Antragstellung durch den Finanzierungspartner bestätigt werden. KfW – aktuelle FAQ zu 297/298

Passende Förderstrategie für das geplante Mietobjekt prüfen.

Welche Vorhaben fördert die KfW?

Förderfähig können der Neubau oder der Erstkauf eines Wohngebäudes beziehungsweise einer neuen Eigentumswohnung in Deutschland sein. Als Erstkauf gilt nach aktuellem Programmstand ein Erwerb innerhalb von zwölf Monaten nach Bauabnahme beziehungsweise Fertigstellung.

Damit kommen unter anderem infrage:

• ein neu gebautes Einfamilienhaus zur dauerhaften Vermietung,
• ein Doppelhaus mit einer oder mehreren vermieteten Einheiten,
• ein Mehrfamilienhaus,
• neu errichtete Eigentumswohnungen,
• der förderfähige Erstkauf eines solchen Objekts,
• Fachplanung, Energieberatung und Baubegleitung,
• eine notwendige Lebenszyklusanalyse,
• Nachhaltigkeitsberatung und bei der QNG-Stufe die Zertifizierung.

Nicht finanziert werden der Grundstückskauf, Umschuldungen bestehender Kredite und Nachfinanzierungen bereits begonnener oder abgeschlossener Vorhaben. Auch ein Gebäude, das die beantragte technische Förderstufe nicht erreicht, kann nicht wie geplant gefördert werden.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen förderfähigen Kosten und maximalem Kreditbetrag. Förderfähige Kosten bestimmen, welche Ausgaben grundsätzlich berücksichtigt werden dürfen. Der Kredit wird zusätzlich durch die Obergrenze je Wohneinheit begrenzt. Bei Baukosten von beispielsweise 420.000 Euro und einer Kreditgrenze von 100.000 Euro bleiben daher mindestens 320.000 Euro anderweitig zu finanzieren.

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Die aktuellen Förderstufen für eine KfW-Kapitalanlage im Neubau

Zum Programmstand 17. August 2026 stehen drei Förderstufen zur Verfügung:

• Effizienzhaus 55 – Wohngebäude,
• Klimafreundliches Wohngebäude auf Basis Effizienzhaus 40,
• Klimafreundliches Wohngebäude Effizienzhaus 40 mit QNG.

Ein Effizienzhaus 55 benötigt nach der Systematik der KfW weniger Primärenergie als das gesetzliche Referenzgebäude, ist aber weniger anspruchsvoll als ein Effizienzhaus 40. Die aktuelle EH-55-Förderstufe ist befristet, verlangt eine gültige Baugenehmigung beziehungsweise einen zulässigen frühestmöglichen Baubeginn und endet spätestens am 31. Dezember 2026. Eine Lebenszyklusanalyse oder QNG-Zertifizierung ist für diese zeitlich begrenzte Stufe nicht erforderlich.

Ein Effizienzhaus 40 muss strengere energetische Anforderungen erfüllen. Für die Förderstufe „Klimafreundliches Wohngebäude“ ist außerdem eine Lebenszyklusanalyse notwendig. Das Gebäude muss den maßgeblichen Grenzwert für Treibhausgasemissionen im Lebenszyklus einhalten. Ein QNG-Zertifikat ist bei dieser Grundstufe noch nicht erforderlich.

Für den höheren Kreditrahmen muss das Gebäude zusätzlich mit QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM zertifiziert werden.

Der größere Kreditbetrag ist kein automatischer wirtschaftlicher Vorteil. QNG beeinflusst Materialauswahl, Planung, Nachweisführung und Bauablauf. Hinzu kommen Honorare und Zertifizierungskosten. Ob der zusätzliche Kreditrahmen diesen Aufwand rechtfertigt, lässt sich nur anhand des konkreten Hauses und der Gesamtfinanzierung beurteilen.

Wie hoch ist der KfW-Kredit je Wohneinheit?

Der Kreditrahmen wird mit der Zahl der förderfähigen Wohneinheiten multipliziert:

• bis zu 100.000 Euro je Wohneinheit für Effizienzhaus 55,
• bis zu 100.000 Euro je Wohneinheit für das klimafreundliche Effizienzhaus 40 ohne QNG,
• bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit für ein klimafreundliches Effizienzhaus 40 mit QNG.

Ein vermietetes Einfamilienhaus mit einer Wohneinheit kann somit aktuell höchstens 100.000 oder 150.000 Euro KfW-Kredit erhalten. Bei einem Mehrfamilienhaus mit sechs förderfähigen Wohnungen steigt die rechnerische Grenze auf 600.000 beziehungsweise 900.000 Euro.

Diese Beträge stellen Höchstgrenzen dar. Der tatsächlich beantragte und zugesagte Kredit kann niedriger ausfallen, etwa weil die förderfähigen Kosten geringer sind, der Finanzierungspartner einen anderen Finanzierungsaufbau verlangt oder die Fördermittel nicht in der erwarteten Höhe verfügbar sind.

Technische Anforderungen eines klimafreundlichen Neubaus

Der Effizienzhausstandard bewertet das Gebäude als Gesamtsystem. Berücksichtigt werden unter anderem Gebäudehülle, Wärmebrücken, Fenster, Lüftung, Warmwasserbereitung und Wärmeversorgung. Der Primärenergiebedarf betrachtet nicht nur die Energie im Haus, sondern auch vorgelagerte Prozesse der Energiebereitstellung.

Für die Hausplanung ergeben sich daraus praktische Fragen:

• Ist der Baukörper ausreichend kompakt?
• Wie groß sind Wohnfläche und wärmeübertragende Gebäudehülle?
• Welche Dämmstärken und Fensterqualitäten werden benötigt?
• Welche Wärmebrücken müssen planerisch gelöst werden?
• Kommt eine Wärmepumpe oder ein zulässiger Netzanschluss infrage?
• Wie wirken sich Gebäudetechnik, Photovoltaik und Lüftung auf die Bilanz aus?
• Welche Baustoffe beeinflussen die Lebenszyklusanalyse?

Beim klimafreundlichen Effizienzhaus 40 sind Wärme- und Kälteerzeuger auf Basis von Öl, Gas oder Biomasse ausgeschlossen. Für die aktuelle EH-55-Stufe sind ausschließlich erneuerbare Wärmequellen zulässig; Biomasse kann dort nach aktuellem KfW-Stand eingesetzt werden. Die Details richten sich nach den jeweiligen Technischen Mindestanforderungen.

Die Lebenszyklusanalyse, kurz LCA, erfasst Treibhausgasemissionen über Herstellung, Errichtung, Betrieb, Instandhaltung und späteren Rückbau des Gebäudes. Damit wird nicht allein der Energieverbrauch nach dem Einzug bewertet. Auch Konstruktion, Materialien, Haustechnik und Gebäudefläche können das Ergebnis beeinflussen.

Eine pauschale Aussage, welcher Haustyp den Standard erreicht, ist deshalb nicht möglich. Die technische Förderfähigkeit muss ein qualifizierter Energieeffizienz-Experte berechnen und bestätigen.

Welche Rolle spielt QNG?

QNG steht für „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude“. Es ist keine zusätzliche Effizienzhausstufe, sondern ein staatliches Qualitätssiegel für die Nachhaltigkeit eines Gebäudes.

QNG-PLUS bescheinigt eine überdurchschnittliche und QNG-PREMIUM eine deutlich überdurchschnittliche Erfüllung der maßgeblichen Nachhaltigkeitsanforderungen. Bewertet werden unter anderem:

• Treibhausgasemissionen und Primärenergie im Lebenszyklus,
• nachhaltige Materialgewinnung,
• Schadstoffvermeidung,
• funktionale und langfristige Nutzbarkeit,
• Prozess- und Dokumentationsqualität,
• bei größeren Wohngebäuden Anforderungen an altengerechte Nutzbarkeit.

Der Nachhaltigkeitsberater begleitet die Nachweisführung nach einem registrierten Bewertungssystem. Die akkreditierte Zertifizierungsstelle prüft die Unterlagen und stellt bei erfolgreicher Bewertung das Zertifikat aus. Die Entscheidung für QNG sollte deshalb bereits in der Vorplanung fallen. Eine nachträgliche Umstellung kann Materialwechsel, zusätzliche Nachweise oder Planungsänderungen erforderlich machen.

QNG kann außerdem für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG relevant sein. Daraus folgt jedoch nicht, dass ein KfW-förderfähiges oder QNG-zertifiziertes Gebäude automatisch alle steuerlichen Voraussetzungen erfüllt. Baukostenobergrenze, Bemessungsgrundlage, Bauantragszeitpunkt, Vermietungsdauer und weitere steuerliche Kriterien sind getrennt zu prüfen. BMF – Anwendungsschreiben zu § 7b EStG

Energieeffizienz-Experten frühzeitig einbinden

Der Energieeffizienz-Experte übernimmt die energetische Fachplanung, berechnet die angestrebte Effizienzhausstufe und erstellt – soweit erforderlich – die Lebenszyklusanalyse. Vor dem Kreditantrag stellt er die Bestätigung zum Antrag, kurz BzA, aus. Sie dokumentiert die geplante Förderstufe und wird für die Antragstellung über den Finanzierungspartner benötigt.

Während der Bauphase begleitet der Experte die förderrelevante Umsetzung. Nach Fertigstellung prüft er das Ergebnis und erstellt die Bestätigung nach Durchführung, kurz BnD. Mit ihr wird gegenüber der KfW nachgewiesen, dass das Vorhaben wie bestätigt umgesetzt wurde.

Für die QNG-Stufe werden zusätzlich ein Nachhaltigkeitsberater und eine zugelassene Zertifizierungsstelle benötigt. Geeignete Fachleute finden Bauherren über die Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes und das QNG-Portal.

Antrag vor Vorhabenbeginn: der entscheidende Zeitpunkt

Als Vorhabenbeginn gilt im Förderrecht nicht zwangsläufig nur der sichtbare Baubeginn. Auch der Abschluss verbindlicher Lieferungs-, Leistungs-, Kauf- oder Bauträgerverträge kann relevant sein. Die aktuellen Regelungen unterscheiden nach Vertragsart und Förderstufe.

Planungs- und Beratungsleistungen dürfen grundsätzlich vor dem Antrag beauftragt werden. Lieferungs- oder Leistungsverträge können unter den aktuellen Bedingungen vor Antragstellung abgeschlossen werden, wenn sie eine wirksame aufschiebende Bedingung enthalten. Mit den Bauarbeiten vor Ort darf jedoch erst nach Antragstellung begonnen werden.

Auch ein Kaufvertrag kann vor dem Antrag mit einer aufschiebenden Bedingung geschlossen werden. Eine Kaufpreiszahlung darf erst nach Antragstellung erfolgen. Eine bereits abgeschlossene Vereinbarung darf nicht nachträglich durch das Einfügen einer Förderklausel „geheilt“ werden.

Für die befristete EH-55-Stufe gilt eine zusätzliche Ausnahme: Nach einem vor Vertragsabschluss geführten und dokumentierten KfW-Beratungsgespräch mit dem Finanzierungspartner kann der Antrag unter bestimmten Voraussetzungen nach Abschluss eines Lieferungs- oder Leistungsvertrags gestellt werden. Der Antrag muss weiterhin vor Beginn der Bauarbeiten vor Ort erfolgen. Diese Ausnahme gilt nicht für Kauf- und Bauträgerverträge.

Für den EH-55-Erstkauf gelten weitere Stichtagsregeln: Kaufverträge dürfen frühestens ab dem 16. Dezember 2025 geschlossen worden sein; auch die Bauarbeiten vor Ort dürfen nicht vor diesem Datum begonnen haben. Bei Antragstellung muss grundsätzlich eine gültige Baugenehmigung vorliegen oder der frühestmögliche Baubeginn behördlich erreicht sein.

Achtung: Ein falscher Zeitpunkt bei Vertrag, Zahlung oder Baubeginn kann die Förderung gefährden. Lassen Sie die konkrete Reihenfolge vor einer verbindlichen Beauftragung vom Finanzierungspartner und Energieeffizienz-Experten bestätigen.

Welche Kosten können finanziert werden?

Grundsätzlich berücksichtigt werden können Bauwerkskosten, technische Anlagen sowie notwendige Fachplanung und Baubegleitung. Dazu zählen je nach Förderstufe auch die Lebenszyklusanalyse, Nachhaltigkeitsberatung und QNG-Zertifizierung.

Beim förderfähigen Erstkauf können nach aktuellem KfW-Auftritt auch Erwerbsnebenkosten wie Notar, Makler und Grunderwerbsteuer einbezogen werden. Der Grundstückskauf selbst ist ausgeschlossen.

Bei privaten Eigenleistungen wird die eigene Arbeitszeit nicht finanziert. Direkt mit dem Neubau verbundene, ordnungsgemäß belegte Materialkosten können grundsätzlich berücksichtigt werden, wenn die fachgerechte Ausführung und die Kosten durch den Energieeffizienz-Experten bestätigt werden.

Zusätzliche Baunebenkosten bei der Planung berücksichtigen

KfW-Kredit in die Gesamtfinanzierung integrieren

Der Antrag wird nicht unmittelbar beim Bauunternehmen und regelmäßig auch nicht direkt vom Anleger bei der KfW gestellt. Er läuft über einen Finanzierungspartner, beispielsweise eine Bank, Sparkasse, Bausparkasse, Versicherung oder einen Finanzvermittler mit angeschlossenem Finanzierungspartner.

Der KfW-Anteil wird mit Bankdarlehen, Eigenkapital und gegebenenfalls weiteren zulässigen Förderbausteinen kombiniert. Sicherheiten vereinbart der Antragsteller mit seinem Finanzierungspartner.

Aktuell bietet die KfW Annuitätendarlehen mit Laufzeiten bis zu 35 Jahren, bis zu zehn Jahren Zinsbindung und je nach Laufzeit bis zu fünf tilgungsfreien Anlaufjahren an. Alternativ sind endfällige Darlehen mit vier bis zehn Jahren Laufzeit möglich. Bei einer längeren Gesamtlaufzeit bleibt nach Ende der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung notwendig.

Der Kredit kann innerhalb von zwölf Monaten nach Zusage abgerufen werden. Eine Verlängerung um bis zu 24 Monate ist möglich. Ab dem 13. Monat fällt derzeit eine Bereitstellungsprovision von 0,15 Prozent pro Monat auf den noch nicht abgerufenen Betrag an. Die vollständige vorzeitige Rückzahlung ist gegen Vorfälligkeitsentschädigung möglich; Teilrückzahlungen und Sondertilgungen sind ausgeschlossen. KfW – Konditionen 297/298

Ein Förderkredit allein schafft noch keinen positiven Cashflow. Entscheidend bleiben Gesamtinvestition, erzielbare Miete, nicht umlagefähige Kosten, Eigenkapital, Tilgung, Restschuld, Steuerwirkung und Instandhaltungsreserve.

Welche Fördermittel lassen sich kombinieren?

Die Kombination mit einem regulären Bankdarlehen ist üblich. Weitere Förderprogramme können einbezogen werden, sofern sie andere förderfähige Kosten oder eindeutig abgegrenzte Maßnahmen betreffen. Identische Kosten dürfen nicht doppelt gefördert werden.

Für eine geeignete Photovoltaikanlage kann beispielsweise KfW 270 infrage kommen. Ob die Anlage bereits in den förderfähigen KFN-Kosten enthalten ist oder getrennt finanziert werden soll, muss vor Antragstellung festgelegt werden. Andere KfW-Neubauprogramme dürfen nicht ohne Prüfung für dieselbe Wohneinheit kombiniert werden.

In Schleswig-Holstein können Programme der IB.SH relevant sein. Die Wohnraumförderung ist jedoch an eigene Zielgruppen, Miet-, Belegungs- und Projektbedingungen gebunden. Nach dem Abrufstand 17. August 2026 sind die Mittel der sozialen Wohnraumförderung für 2026 bereits konkreten Projekten zugeordnet; das Vergabeverfahren für 2027 hat begonnen. Eine verfügbare Kombination darf deshalb nicht vorausgesetzt werden. IB.SH – Finanzierung von Mietimmobilien

AfA und § 7b EStG sind steuerliche Instrumente, keine KfW-Kredite. Eine Kombination kann möglich sein, wenn die jeweiligen Voraussetzungen unabhängig voneinander erfüllt werden. Unternehmen müssen zusätzlich mögliche beihilfe- und kumulierungsrechtliche Grenzen prüfen.

Mittelverfügbarkeit und Förderrisiko

KfW-Fördermittel hängen von Bundesmitteln ab. Programme können geändert, ausgesetzt oder beendet werden. Auch Kreditobergrenzen, Förderstufen und Vertragsregeln können sich ändern. Ein Rechtsanspruch besteht nicht.

Deshalb sollte die Finanzierung eines Neubauprojekts in Lübeck, Ostholstein, Plön, Stormarn oder dem angrenzenden Schleswig-Holstein mindestens zwei Varianten enthalten: eine Planung mit der erwarteten Förderung und eine belastbare Alternative mit geringerem oder ohne KfW-Kredit.

Die Fördermittel sind kein Eigenkapital und vor der Zusage kein sicherer Finanzierungsbaustein. Auch der Zinssatz kann sich bis zur Zusage verändern. Maßgeblich ist nach den KfW-Bedingungen grundsätzlich die bei der Zusage geltende Kondition beziehungsweise eine gegebenenfalls günstigere Kondition bei Antragseingang.

Typische Fehler von Kapitalanlegern

Besonders häufig gefährden folgende Punkte die Planung:

• Haus-, Kauf- oder Bauträgervertrag zu früh verbindlich abgeschlossen,
• Bauarbeiten vor der zulässigen Antragstellung begonnen,
• Programme 297 und 298 verwechselt,
• Anzahl eigenständiger Wohneinheiten falsch angesetzt,
• Energieeffizienz-Experte erst nach Abschluss der Hausplanung eingebunden,
• QNG erst kurz vor Baubeginn berücksichtigt,
• maximalen KfW-Kredit wie eine sichere Zusage behandelt,
• technische Mehrkosten und Nachweiskosten unterschätzt,
• Förderkredit isoliert statt im Gesamt-Cashflow bewertet,
• Förderkombinationen und Kostenabgrenzung nicht dokumentiert,
• Rechnungen, Produktnachweise oder Baustellendokumentation unvollständig geführt,
• KfW-Förderung, reguläre AfA und § 7b EStG gleichgesetzt.

Vergleichstabelle KfW 297 und 298

Vergleich der aktuellen Förderstufen

Beträge und Bedingungen: KfW-Programmstand 17. August 2026, 14:49 Uhr CEST.

Beispiele zum Kreditbetrag je Wohneinheit

Beispiel 1: Vermietetes Einfamilienhaus

Angenommene Gesamtinvestition ohne Grundstück: 430.000 Euro.

Die Rechnung berücksichtigt weder Eigenkapital noch Nebenkostenabgrenzungen. Der höhere QNG-Kredit muss gegen zusätzliche Planungs-, Material- und Zertifizierungskosten abgewogen werden.

Beispiel 2: Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen

Angenommene förderfähige Investition: 2.700.000 Euro.

Die Zahl der Wohnungen erhöht den möglichen Kreditrahmen, aber nicht automatisch die Tragfähigkeit des Projekts. Mietertrag, Bankdarlehen, Eigenkapital, Tilgung und laufende Kosten bleiben entscheidend.

Ablauf vom Hauskonzept bis zur BnD

1. Investitionsziel, Nutzung und Zahl der Wohneinheiten festlegen.
2. Haus- und Energiekonzept entwickeln.
3. Energieeffizienz-Experten beauftragen.
4. Effizienzhausstufe und gegebenenfalls QNG technisch prüfen.
5. Bei QNG Nachhaltigkeitsberater und Zertifizierungsstelle einbinden.
6. Lebenszyklusanalyse erstellen, soweit erforderlich.
7. Bestätigung zum Antrag ausstellen lassen.
8. Finanzierungspartner auswählen und Gesamtfinanzierung abstimmen.
9. KfW-Kredit vor dem förderschädlichen Vorhabenbeginn beantragen.
10. Zusage abwarten und anschließend förderkonform starten.
11. Ausführung, Materialien und technische Nachweise dokumentieren.
12. Bestätigung nach Durchführung erstellen und über den Finanzierungspartner einreichen.

Tabelle zu den finanzierbaren Kosten

Szenariotabelle zur Mittelverfügbarkeit

Förderfähigkeitscheckliste

• Das Vorhaben dient dauerhaft Wohnzwecken.
• Es handelt sich um einen Neubau oder förderfähigen Erstkauf.
• Selbstnutzung und Vermietung sind eindeutig zugeordnet.
• Programm 297 oder 298 wurde korrekt gewählt.
• Die Zahl eigenständiger Wohneinheiten wurde geprüft.
• Die gewünschte Förderstufe ist aktuell verfügbar.
• Ein tragfähiges Energiekonzept liegt vor.
• Das Heizsystem ist für die Förderstufe zulässig.
• Die erforderliche Lebenszyklusanalyse ist eingeplant.
• Über QNG wurde bereits in der Vorplanung entschieden.
• Ein gelisteter Energieeffizienz-Experte ist eingebunden.
• Bei QNG sind Nachhaltigkeitsberater und Zertifizierungsstelle vorgesehen.
• Die Bestätigung zum Antrag kann rechtzeitig erstellt werden.
• Lieferungs-, Leistungs-, Kauf- und Bauträgerverträge wurden geprüft.
• Der förderrechtliche Vorhabenbeginn ist geklärt.
• Ein Finanzierungspartner wurde ausgewählt.
• Die aktuelle Mittelverfügbarkeit wurde geprüft.
• Eine Alternativfinanzierung ohne vollständige Förderung besteht.
• Dokumentation und Bestätigung nach Durchführung sind organisiert.

Diese Checkliste ersetzt keine technische Förderfähigkeitsprüfung und keine verbindliche Prüfung durch den Finanzierungspartner.

Fazit

Für eine vermietete Immobilie ist regelmäßig KfW 298 relevant. Ob die KfW-Förderung für eine Kapitalanlage im Neubau tatsächlich genutzt werden kann, entscheidet sich jedoch lange vor dem Kreditantrag. Gebäudeform, Zahl der Wohneinheiten, Energieversorgung, Effizienzhausstandard, Lebenszyklusanalyse, QNG und Vertragsablauf müssen zusammenpassen.

Ein höherer Kreditrahmen ist nur sinnvoll, wenn der zusätzliche technische und organisatorische Aufwand zum Investitionskonzept passt. Bis zur verbindlichen Zusage bleiben Kreditbetrag, Konditionen und Mittelverfügbarkeit unsicher. Deshalb sollte jedes Projekt auch ohne den maximal erwarteten Fördervorteil finanzierbar sein.

HOH kann Neubaukonzepte in Lübeck, Ostholstein, Plön, Stormarn und Umgebung frühzeitig auf förderrelevante Anforderungen ausrichten. Die abschließende technische, finanzielle und steuerliche Prüfung übernehmen die jeweils qualifizierten Fachleute.

Förderfähiges Hauskonzept planen: Lassen Sie uns frühzeitig prüfen, welcher Haustyp, welche Anzahl an Wohneinheiten und welcher energetische Standard zu Ihrem Investitions- und Finanzierungskonzept passen.

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Hinweis: Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung zum angegebenen Programm- und Quellenstand. Förderbedingungen, Zinssätze und Mittelverfügbarkeit können sich kurzfristig ändern. Eine Förderzusage entsteht erst durch die zuständige KfW beziehungsweise den Finanzierungspartner. Die technische Förderfähigkeit ist durch qualifizierte Fachleute zu bestätigen. Der Beitrag ersetzt keine individuelle Finanzierungs-, Fördermittel-, Steuer- oder Rechtsberatung.

FAQ

Können Vermieter eine KfW-Förderung für einen Neubau erhalten?

Ja. Das Programm „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude“ steht ausdrücklich auch Vermietern und anderen Investoren offen. Für eine vermietete Wohneinheit wird regelmäßig Programm 298 genutzt. Voraussetzung ist, dass das Gebäude eine aktuell angebotene Förderstufe erreicht, ein Energieeffizienz-Experte eingebunden wird und der Antrag rechtzeitig über einen Finanzierungspartner erfolgt.

Ist für eine Kapitalanlage KfW 297 oder KfW 298 relevant?

Für eine vermietete Immobilie ist normalerweise KfW 298 maßgeblich. KfW 297 richtet sich an private Selbstnutzer. Bei einem Gebäude mit selbst genutzten und vermieteten Wohnungen können getrennte Anträge erforderlich oder möglich sein. Für Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung und bestimmte Doppelhauskonstellationen besteht eine Sonderregel, die vor Antragstellung geprüft werden sollte.

Wie hoch ist der KfW-Kredit je Wohneinheit?

Zum Stand 17. August 2026 beträgt der Höchstbetrag für Effizienzhaus 55 und das klimafreundliche Effizienzhaus 40 ohne QNG jeweils 100.000 Euro je Wohneinheit. Für ein klimafreundliches Effizienzhaus 40 mit QNG sind bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit möglich. Die tatsächliche Zusage kann niedriger ausfallen.

Braucht ein KfW-geförderter Neubau immer ein QNG-Siegel?

Nein. Für die aktuelle EH-55-Stufe ist weder eine Lebenszyklusanalyse noch ein QNG-Zertifikat erforderlich. Beim klimafreundlichen Effizienzhaus 40 ist eine Lebenszyklusanalyse notwendig, aber nicht zwingend ein QNG-Siegel. Das Zertifikat wird erst für die Förderstufe mit dem höheren Kreditrahmen von bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit verlangt.

Wann muss der KfW-Antrag gestellt werden?

Der Antrag muss grundsätzlich vor dem förderschädlichen Vorhabenbeginn über einen Finanzierungspartner gestellt werden. Planungs- und Beratungsleistungen können vorher möglich sein. Bei Verträgen gelten differenzierte Bedingungen, etwa aufschiebende Vertragsklauseln. Der sicherste Ablauf besteht darin, BzA, Finanzierung und Vertragsgestaltung vor jeder verbindlichen Bau- oder Kaufentscheidung abzustimmen.

Darf ich vor dem KfW-Antrag einen Bauvertrag unterschreiben?

Unter den aktuellen Bedingungen kann ein Lieferungs- oder Leistungsvertrag vor dem Antrag zulässig sein, wenn er eine wirksame aufschiebende Bedingung enthält. Eine nachträglich eingefügte Förderklausel genügt nicht. Für die befristete EH-55-Stufe besteht außerdem eine eng begrenzte Ausnahme nach einem dokumentierten Finanzierungsgespräch. Kauf- und Bauträgerverträge unterliegen anderen Regeln.

Welche Aufgabe hat der Energieeffizienz-Experte?

Der Experte entwickelt beziehungsweise prüft die energetische Fachplanung, berechnet die Effizienzhausstufe und erstellt gegebenenfalls die Lebenszyklusanalyse. Vor dem Antrag stellt er die BzA aus. Während der Bauphase begleitet er die förderkonforme Umsetzung. Nach Fertigstellung bestätigt er das Ergebnis mit der BnD. Bei QNG werden weitere Nachhaltigkeitsfachleute benötigt.

Lassen sich KfW-Förderung und § 7b EStG kombinieren?

Eine Kombination kann grundsätzlich möglich sein, weil § 7b EStG eine steuerliche Sonderabschreibung und KfW 298 ein Förderkredit ist. Beide Regelwerke haben jedoch eigenständige Voraussetzungen. Ein QNG-Zertifikat oder eine KfW-Zusage bestätigt nicht automatisch die steuerliche Begünstigung. Baukosten, Bauantragszeitpunkt, Vermietung und steuerliche Bemessungsgrundlage müssen gesondert geprüft werden.

Was passiert, wenn die KfW-Fördermittel ausgeschöpft sind?

Es besteht kein Rechtsanspruch auf den Förderkredit. Sind Bundesmittel nicht verfügbar, kann eine Antragstellung eingeschränkt, unterbrochen oder beendet werden. Kapitalanleger sollten den KfW-Kredit deshalb erst nach der Zusage verbindlich einplanen und vorher eine alternative Finanzierung kalkulieren. Auch ein geringerer Kreditbetrag oder eine verzögerte Zusage sollte finanziell beherrschbar bleiben.

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