Sonderabschreibung nach § 7b EStG beim Mietwohnungsneubau

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann Kapitalanlegern zusätzliche steuerliche Abzüge für neue Mietwohnungen ermöglichen. Erfahren Sie, welche Voraussetzungen gelten, warum QNG und Kostengrenzen entscheidend sind und was Sie bei der langfristigen Vermietung beachten sollten.

Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen verstehen

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ermöglicht bei begünstigten neuen Mietwohnungen im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren zusätzliche Abschreibungen von jährlich bis zu fünf Prozent. Für aktuelle Projekte müssen insbesondere eine neue abgeschlossene Wohnung, ein Bauantrag oder eine Bauanzeige im gesetzlichen Zeitfenster, EH 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse, ein QNG-Nachweis, die Baukostenobergrenze und eine zehnjährige entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken zusammenkommen. Wird eine wesentliche Voraussetzung später verletzt, kann die bereits beanspruchte Sonderabschreibung vollständig und verzinslich rückgängig gemacht werden.

Rechts- und Rechenstand: 17. August 2026. Redaktionell überarbeitet am 9. Oktober 2026. Grundlage der Verwaltungsangaben: BMF-Schreiben vom 21. Mai 2025.

Hinweis: Dieser Beitrag erläutert die Rechtslage allgemein. Er ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts-, Energieeffizienz- oder Nachhaltigkeitsberatung.

Was ist die Sonderabschreibung nach § 7b EStG?

§ 7b EStG ist eine zeitlich begrenzte Zusatzabschreibung für bestimmte neue Mietwohnungen. Nach der aktuell geltenden Fassung können im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei folgenden Jahren jeweils bis zu fünf Prozent der begrenzten §-7b-Bemessungsgrundlage abgezogen werden. Die Sonderabschreibung tritt neben die reguläre lineare Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG oder die degressive Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5a EStG.

Sie ersetzt die normale Gebäudeabschreibung also nicht. Beide Abschreibungen werden parallel berechnet, allerdings nicht zwingend auf derselben Bemessungsgrundlage:

• Die reguläre AfA bezieht sich grundsätzlich auf die tatsächlichen abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
• Die Sonderabschreibung ist für aktuelle Projekte auf höchstens 4.000 Euro je Quadratmeter maßgeblicher Fläche begrenzt.
• Grund und Boden wird nicht abgeschrieben und gehört auch nicht in die §-7b-Bemessungsgrundlage.

Die Sonder-AfA ist ein Wahlrecht. Der Steuerpflichtige darf in jedem Begünstigungsjahr bis zu fünf Prozent geltend machen, also auch weniger oder gar nichts. Ein nicht genutzter Jahresbetrag darf aber nicht auf ein anderes Begünstigungsjahr übertragen werden. Das BMF stellt dies in Randnummern 61 bis 64 seines Schreibens vom 21. Mai 2025 ausdrücklich klar.

Wirtschaftlich handelt es sich regelmäßig um eine Vorverlagerung von Abschreibung. Die frühere steuerliche Entlastung kann Liquidität schaffen. Nach dem vierten Jahr ist der verbleibende Restwert jedoch nach § 7a Abs. 9 EStG über die verbleibende Nutzungsdauer beziehungsweise bei degressiver AfA mit dem maßgebenden Prozentsatz weiter abzuschreiben.

Eine Sonderabschreibung macht deshalb kein Projekt mit zu hoher Gesamtinvestition, schwacher Mietnachfrage oder unzureichender Finanzierung wirtschaftlich. Sie verändert den zeitlichen Verlauf der steuerlichen Aufwendungen, nicht automatisch den operativen Cashflow.

Wer kann § 7b nutzen?

Nach Randnummern 1 und 2 des BMF-Schreibens kommen grundsätzlich alle beschränkt oder unbeschränkt Steuerpflichtigen nach EStG oder KStG infrage. Dazu können insbesondere gehören:

• private Vermieter;
• Einzelunternehmen;
• Personen- und Kapitalgesellschaften;
• Grundstücksgemeinschaften;
• Mitunternehmerschaften;
• land- und forstwirtschaftliche Betriebe;
• Freiberufler mit begünstigten Wohnungen im Betriebsvermögen.

Bei Gemeinschaften und Mitunternehmerschaften ist der einzelne Beteiligte anspruchsberechtigt. Das Wahlrecht muss nach § 7a Abs. 7 EStG jedoch dem Grunde und der Höhe nach einheitlich ausgeübt werden.

Für die Fördergeneration ab 2023 gelten die beihilferechtlichen Voraussetzungen des § 7b Abs. 5 EStG nur, wenn die Sonderabschreibung bei Einkünften nach §§ 13, 15 oder 18 EStG beansprucht wird. Bei einer natürlichen Person, die ausschließlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG erzielt, greift diese besondere Einschränkung für die aktuelle Fördergeneration nach dem Gesetzeswortlaut nicht. Kapitalgesellschaften und betriebliche Strukturen benötigen dagegen regelmäßig eine gesonderte Beihilfeprüfung.

Eine pauschale Aussage zur De-minimis-Fähigkeit wäre falsch. Maßgeblich sind unter anderem Fördergeneration, Einkunftsart, Rechtsform, Unternehmensverbund und bereits erhaltene Beihilfen.

Welche Wohnungen sind begünstigt?

Förderobjekt ist nach BMF-Randnummer 18 die einzelne neue Mietwohnung einschließlich der ihr zuzurechnenden Nebenräume – nicht pauschal das gesamte Gebäude.

Eine Wohnung muss nach § 181 Abs. 9 BewG insbesondere:

• eine baulich getrennte, in sich abgeschlossene Einheit bilden;
• einen selbstständigen Zugang besitzen;
• die Führung eines selbstständigen Haushalts ermöglichen;
• Küche oder Kochgelegenheit, Bad oder Dusche und Toilette enthalten;
• im Regelfall mindestens 20 Quadratmeter Wohnfläche aufweisen.

Begünstigte Wohnungen können durch den Neubau eines Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhauses entstehen. Auch eine neue Eigentumswohnung, eine Aufstockung, ein Anbau, ein Dachgeschossausbau, die Umwandlung bisheriger Gewerbeflächen oder die Teilung bestehender Wohnflächen kann erfasst sein. Entscheidend ist, dass erstmals eine bisher nicht vorhandene Wohnung im gesetzlichen Sinne entsteht.

Ein vollständig vermietetes Einfamilienhaus kann deshalb grundsätzlich eine begünstigte Wohnung enthalten. Bei einem teilweise selbst genutzten Zweifamilienhaus kommt dagegen nur die dauerhaft entgeltlich vermietete neue Wohnung infrage.

Nicht ausreichend sind eine reine Modernisierung, energetische Sanierung oder hochwertige Neuausstattung einer bereits vorhandenen Wohnung. Eine bloße Erweiterung bestehenden Wohnraums schafft ebenfalls nicht automatisch eine neue Wohnung. Das BMF unterscheidet diese Fälle in Randnummern 25 bis 30.

Neubau als Kapitalanlage: Kosten, Chancen und Risiken verstehen

Welche Projektdaten entscheiden?

Eigene Herstellung

Bei der Herstellung ist grundsätzlich das Datum maßgeblich, an dem der Bauantrag bei der zuständigen Behörde eingegangen oder die Bauanzeige getätigt worden ist. Nach BMF-Randnummer 12 zählt regelmäßig der Eingangsstempel.

Für die aktuelle Fördergeneration muss das maßgebliche Datum nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 liegen. Wird kein Bauantrag und keine Bauanzeige benötigt, kann nach Randnummer 9 auf den Beginn der Bauausführung abgestellt werden.

Eine Planänderung verschiebt das relevante Datum nicht automatisch. Ist wegen einer grundlegenden Änderung jedoch ein neuer Bauantrag oder eine neue Bauanzeige erforderlich, wird grundsätzlich der Eingang des neuen Vorgangs maßgeblich.

Der vierjährige Begünstigungszeitraum beginnt erst im Jahr der Fertigstellung. Bauantragsdatum und Abschreibungsbeginn erfüllen damit unterschiedliche Funktionen.

Erwerb eines fertigen Neubaus

Beim Kauf muss die neue Wohnung bis zum Ende ihres Fertigstellungsjahres angeschafft werden. Steuerlich kommt es auf den Übergang der wirtschaftlichen Verfügungsmacht an, regelmäßig also auf den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten – nicht allein auf Beurkundung oder Kaufpreiszahlung.

Für das gesetzliche Förderzeitfenster bleibt der Bauantrag beziehungsweise die Bauanzeige des Herstellers entscheidend. Das Kaufvertragsdatum ersetzt dieses Datum nicht. Wird die Wohnung im Fertigstellungsjahr mehrmals veräußert, kann nach BMF-Randnummer 5 nur der letzte Erwerber die Sonderabschreibung beanspruchen.

Fördergenerationen im Vergleich

Erste Fördergeneration

Bauantrag oder Bauanzeige: nach 31.08.2018 und vor 01.01.2022.

Technische Voraussetzung: kein EH-40-NH-/QNG-Erfordernis aus § 7b.

Baukostenobergrenze: 3.000 €/m². Maximale Bemessungsgrundlage: 2.000 €/m².

Besonderheiten: Sonder-AfA nach § 52 Abs. 15a EStG letztmals 2026; ein noch laufender Vierjahreszeitraum kann dadurch verkürzt werden.

Aktuelle Fördergeneration

Bauantrag oder Bauanzeige: nach 31.12.2022 und vor 01.10.2029.

Technische Voraussetzung: Gebäude erfüllt EH 40 NH; Nachweis durch QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM.

Baukostenobergrenze: 5.200 €/m². Maximale Bemessungsgrundlage: 4.000 €/m².

Besonderheiten: Für neue Projekte nach dem Stand vom 17. August 2026 maßgeblich; kein entsprechendes Endjahr der Inanspruchnahme in § 52 Abs. 15a EStG.

Zeitleiste der maßgeblichen Projektdaten

Warum sind EH 40 NH und QNG erforderlich?

Wohnungen der aktuellen Fördergeneration müssen in einem Gebäude liegen, das die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllt. Der Nachweis erfolgt durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude. Das ergibt sich unmittelbar aus § 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 EStG.

EH 40 beschreibt zunächst ein energetisches Anforderungsniveau. Die Ergänzung „NH“ steht für Nachhaltigkeits-Klasse. Dafür genügt ein Energieeffizienznachweis allein nicht: Zusätzlich ist ein QNG-Zertifikat erforderlich.

Das QNG kennt zwei Niveaus:

• QNG-PLUS: überdurchschnittliche nachhaltigkeitsbezogene Gebäudequalität;
• QNG-PREMIUM: gegenüber QNG-PLUS weitergehende Anforderungen in ausgewählten Kriterien.

Beide Niveaus können nach BMF-Randnummer 19 als Nachweis für § 7b dienen. Grundlage muss ein für das QNG registriertes Bewertungssystem sein. Die Konformität prüft eine dafür akkreditierte Zertifizierungsstelle. Die abschließende Zertifizierung erfolgt anhand der tatsächlich realisierten Gebäudequalität nach Fertigstellung.

In die Bewertung können je nach geltendem System unter anderem Ökobilanz, Treibhausgasemissionen, Primärenergie, Schadstoffvermeidung, Materialien, Barrierefreiheit, Flächeneffizienz, Naturgefahren und die Qualität der Dokumentation einfließen. Welche Einzelnachweise erforderlich sind, richtet sich nach dem beim Projekt maßgeblichen Bewertungssystem und der bei Beauftragung geltenden QNG-Fassung.

QNG darf deshalb nicht erst nach Fertigstellung „ergänzt“ werden. Bewertungssystem, Nachhaltigkeitsberatung, Zertifizierungsstelle, Planungsziele, Ausschreibung, Produktnachweise und Ausführungsdokumentation müssen frühzeitig koordiniert werden. Änderungen an Baustoffen oder Konstruktionen während der Bauphase können den späteren Nachweis gefährden.

Projektvoraussetzungen technisch vorprüfen: HOH kann Hauskonzept, Grundriss, Flächen und vorgesehenen Energiestandard frühzeitig strukturieren. EH 40 NH und QNG müssen zusätzlich durch qualifizierte Energieeffizienz- und Nachhaltigkeitsexperten sowie die akkreditierte Zertifizierungsstelle geprüft werden.

Eine KfW-Förderzusage und §-7b-Fähigkeit sind getrennte Verfahren. Die KfW prüft ihre jeweiligen Programmbedingungen; das Finanzamt entscheidet über die steuerliche Sonderabschreibung. Weder beweist eine KfW-Zusage sämtliche steuerlichen Voraussetzungen noch führt die §-7b-Eignung automatisch zu einem Förderkredit.

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Baukostenobergrenze und Bemessungsgrundlage

Die beiden Beträge werden häufig verwechselt, haben aber vollkommen unterschiedliche Funktionen.

Baukostenobergrenze: 5.200 Euro je Quadratmeter

Für die aktuelle Fördergeneration dürfen die maßgeblichen abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten 5.200 Euro je Quadratmeter nicht übersteigen. Diese Grenze ist eine Zugangsvoraussetzung. Schon eine Überschreitung führt grundsätzlich zum vollständigen Ausschluss der Sonderabschreibung – nicht lediglich zu einer Kürzung um den übersteigenden Betrag.

Förderhöchstgrenze: 4.000 Euro je Quadratmeter

Die Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA ist auf 4.000 Euro je Quadratmeter begrenzt. Liegen die Kosten beispielsweise bei 4.600 Euro je Quadratmeter, kann das Projekt grundsätzlich begünstigt bleiben. Die Sonderabschreibung wird dann aber nur aus 4.000 Euro je Quadratmeter berechnet.

Welche Fläche ist maßgeblich?

Der Gesetzestext spricht von Wohnfläche. Das BMF konkretisiert für die Kostenprüfung einen erweiterten Flächenbegriff: Die Nutzfläche wird sinngemäß nach der Wohnflächenverordnung ermittelt; bestimmte Neben- und Zubehörräume werden entgegen § 2 Abs. 3 WoFlV einbezogen. Alternativ kann für eine sachgerechte Ermittlung die Bruttogrundfläche nach DIN 277 herangezogen werden. Einzelheiten ergeben sich aus BMF-Randnummern 49 bis 52.

„Wohnfläche“, „Nutzfläche“ und „Bruttogrundfläche“ dürfen daher nicht beliebig ausgetauscht werden. Das gewählte und fachlich zulässige Verfahren muss mit Bauunterlagen, Flächenberechnung und Kostenaufteilung nachvollziehbar dokumentiert werden.

Bei gemischt genutzten Gebäuden sind vermietete Wohnungen, eigengenutzte Wohnungen, Gewerbeflächen, gemeinschaftliche Nebenräume und technische Funktionsflächen sachgerecht zu trennen. Die Kosten werden nach den BMF-Grundsätzen grundsätzlich vollständig auf die betroffenen Flächen verteilt.

Planungsimpuls: Zwischen 4.000 und 5.200 Euro je Quadratmeter bleibt nur ein begrenzter Kostenpuffer. HOH kann Hauskonzept, Wohnungsanzahl, Flächeneffizienz, technischen Standard und Kostenstruktur zu einer prüfbaren Projektgrundlage zusammenführen. Die steuerliche Zuordnung bleibt Aufgabe des Steuerberaters.

Welche Kosten zählen?

Die Tabelle enthält eine typische Einordnung, keine abschließende steuerliche Beurteilung.

Baunebenkosten vollständig einplanen

Kostengrenzen im Überblick

Drei Kostenfälle

Annahme: jeweils 100 m² maßgebliche Fläche.

Höhe und Zeitraum der Sonderabschreibung

Die Sonderabschreibung kann nach aktuellem Recht bis zu fünf Prozent der Bemessungsgrundlage betragen:

• im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung;
• im ersten Folgejahr;
• im zweiten Folgejahr;
• im dritten Folgejahr.

Nach BMF-Randnummer 63 handelt es sich um eine Jahresabschreibung. Sie wird im ersten Jahr nicht monatsanteilig gekürzt. Eine Fertigstellung im Dezember kann daher bei erfüllten Voraussetzungen grundsätzlich dieselbe §-7b-Jahresabschreibung ermöglichen wie eine Fertigstellung im Januar.

Anders ist es bei der regulären AfA: Die lineare und die degressive Gebäude-AfA werden im ersten Jahr um jeweils ein Zwölftel für jeden vollen Monat vor Anschaffung oder Herstellung gekürzt.

Wer in einem Jahr weniger als fünf Prozent Sonder-AfA nutzt, kann den Unterschied nicht in einem anderen Begünstigungsjahr nachholen. Der nicht ausgeschöpfte Betrag bleibt stattdessen Bestandteil des später abschreibbaren Restwerts.

Kombination mit linearer oder degressiver AfA

Lineare AfA plus § 7b EStG

Für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Wohngebäude beträgt die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a EStG regelmäßig drei Prozent der tatsächlichen abschreibungsfähigen Gebäudekosten. Im ersten Jahr wird sie zeitanteilig berechnet.

Die §-7b-Sonderabschreibung wird daneben aus ihrer eigenen, gegebenenfalls auf 4.000 Euro je Quadratmeter gedeckelten Bemessungsgrundlage berechnet.

Degressive AfA plus § 7b EStG

§ 7 Abs. 5a EStG ermöglicht für bestimmte Wohngebäude eine degressive AfA von fünf Prozent des jeweiligen Restwerts. Dafür muss insbesondere der Herstellungsbeginn beziehungsweise der obligatorische Anschaffungsvertrag im gesetzlichen Zeitfenster liegen. Dieses Zeitfenster und sein maßgebliches Ereignis sind eigenständig zu prüfen; sie stimmen nicht vollständig mit den §-7b-Voraussetzungen überein.

Auch die degressive AfA ist im ersten Jahr zeitanteilig. Während des vierjährigen §-7b-Zeitraums wird die reguläre degressive AfA nach der BMF-Systematik aus ihrer eigenen Bemessungsgrundlage fortgeführt. Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums wird die Sonderabschreibung bei der Ermittlung des verbleibenden Restwerts berücksichtigt.

Welche Variante günstiger ist, hängt unter anderem von Eigentümerstruktur, Einkommen, Verlustverrechnung, Haltedauer und späteren Überschüssen ab. Eine höhere frühe Abschreibung ist nicht automatisch wirtschaftlich überlegen.

Lineare und degressive AfA im Vergleich

Vollständiges Rechenbeispiel

Illustrative Annahmen, Rechts- und Rechenstand 17. August 2026

• Mehrfamilienhaus mit vier dauerhaft vermieteten Wohnungen
• maßgebliche Fläche: 320 m²
• förderfähige Herstellungskosten: 1.472.000 €
• Kosten: 1.472.000 € ÷ 320 m² = 4.600 €/m²
• Baukostenobergrenze: eingehalten, da 4.600 € ≤ 5.200 €
• maximale §-7b-Bemessungsgrundlage: 320 m² × 4.000 € = 1.280.000 €
• reguläre AfA-Bemessungsgrundlage: 1.472.000 €
• Fertigstellung: Juli 2027
• lineare AfA: 3 %, im ersten Jahr 6/12
• degressive AfA: 5 % vom Restwert, im ersten Jahr 6/12
• Sonder-AfA: jährlich 5 % × 1.280.000 € = 64.000 €, nicht zeitanteilig

Rechenverlauf mit linearer AfA

Rechenverlauf mit degressiver AfA

Rundung auf volle Euro in den Hauptspalten; die degressive Restwertrechnung wurde intern mit Centbeträgen fortgeführt.

Restwert-AfA ab 2031

• Lineare Variante: Restwert 1.061.440 €. Bei rechnerisch rund 29 Jahren und zehn Monaten Restnutzungsdauer ergibt sich illustrativ eine jährliche Restwert-AfA von rund 35.579 €.
• Degressive Variante: Restwert 974.504,60 €. Bei Fortführung mit fünf Prozent ergibt sich für 2031 eine AfA von rund 48.725,23 €.

Die tatsächliche Restwert-AfA ist im konkreten Steuerfall exakt nach § 7a Abs. 9 EStG zu berechnen.

Vereinfachte mögliche Steuerwirkung

Zusätzliche Sonderabschreibung im ersten Jahr:

64.000 € × angenommener Grenzsteuersatz von 35 % = 22.400 €

Das ist keine garantierte Steuerersparnis. Die tatsächliche Wirkung hängt unter anderem von Einkünften, Rechtsform, Verlustverrechnung, Progression, Solidaritätszuschlag, Gewerbesteuer, Beihilferecht und individueller Veranlagung ab.

Vermietung, Feriennutzung und Verkauf

Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu fremden Wohnzwecken überlassen werden. Der Nutzungszeitraum umfasst damit zehn Jahre. Sein taggenauer Verlauf kann bei Fertigstellung oder Anschaffung während des Jahres über das zehnte Kalenderjahr hinausreichen.

Ein vorübergehender Leerstand ist nach BMF-Randnummer 33 grundsätzlich unschädlich, wenn die Vermietungsabsicht fortbesteht und die Wohnung nachweisbar zur Vermietung bereitgehalten wird. Inserate, Makleraufträge, Korrespondenz und marktgerechte Mietangebote sollten dokumentiert werden.

Schädlich können insbesondere sein:

• Eigennutzung;
• unentgeltliche Überlassung;
• Aufgabe der Vermietungsabsicht;
• gewerbliche Nutzung;
• vorübergehende Beherbergung;
• regelmäßig wechselnde Feriengäste;
• Boardinghouse- oder Serviced-Apartment-Konzepte.

Eine möblierte Dauervermietung ist nicht allein wegen der Möblierung ausgeschlossen. Entscheidend ist, ob die Wohnung auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft ermöglichen soll. Eine unbefristete oder für mindestens ein Jahr vereinbarte Vermietung spricht nach BMF-Randnummer 35 für Wohnzwecke. Kürzere Verträge können im Einzelfall ebenfalls begünstigt sein, wenn keine bloß vorübergehende Beherbergung vorliegt.

Für Ostholstein und die Lübecker Bucht ist die Abgrenzung besonders wichtig:

Eine Ferienvermietung oder kurzfristige Beherbergung ist nicht automatisch eine entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken im Sinne des § 7b EStG. Steuerliche Begünstigung, baurechtlich zulässige Nutzung und örtliche Vorgaben sind getrennt zu prüfen.

Ein Verkauf innerhalb des Nutzungszeitraums ist nicht ausnahmslos schädlich. Der Veräußerer muss jedoch nachweisen, dass die Wohnung beim Erwerber bis zum Ende des Nutzungszeitraums weiter entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet wurde. Zusätzlich wird die Sonderabschreibung nach § 7b Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG rückgängig gemacht, wenn innerhalb des Nutzungszeitraums veräußert wird und der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt. Diese Prüfung ist insbesondere bei lange gehaltenem Grund und Boden komplex.

Wann wird die Sonderabschreibung rückgängig gemacht?

Die beanspruchte Sonderabschreibung ist grundsätzlich vollständig rückgängig zu machen, wenn:

1. die Wohnung im zehnjährigen Nutzungszeitraum nicht durchgehend der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient;
2. die Wohnung oder das Gebäude innerhalb dieses Zeitraums veräußert wird und der Veräußerungsvorgang nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt;
3. nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten innerhalb der ersten drei Kalenderjahre nach Ablauf des Anschaffungs- oder Fertigstellungsjahres die Baukostenobergrenze überschreiten.

Betroffene Steuer- oder Feststellungsbescheide dürfen auch dann geändert werden, wenn sie bereits bestandskräftig sind. Nach BMF-Randnummer 72 kann die Rückgängigmachung zu Nachzahlungen und Zinsen nach § 233a AO führen. Zugleich muss die bis dahin berücksichtigte reguläre AfA neu berechnet werden.

Nachträge, Schlussrechnungen und nachträgliche Herstellungskosten dürfen daher nicht nur bis zur Fertigstellung überwacht werden. Für die aktuelle Fördergeneration muss der Abstand zur Grenze von 5.200 Euro je Quadratmeter als echte Risikoreserve geplant werden.

Was bedeutet § 7b für Projekte in der HOH-Region?

Die Abschreibungssätze gelten bundesweit. Ein Projekt in Lübeck erhält steuerlich keinen anderen §-7b-Satz als ein vergleichbares Vorhaben in Plön, Stormarn oder Ostholstein.

Regional unterscheiden sich jedoch die tatsächlichen Projektvoraussetzungen:

• Grundstückspreis und nicht abschreibbarer Bodenanteil;
• Grundstücksgröße und mögliche Zahl abgeschlossener Wohnungen;
• Erschließungszustand und Hausanschlüsse;
• Bau- und Planungskosten;
• Verhältnis von Wohn-, Neben- und Verkehrsflächen;
• örtliche Nachfrage nach dauerhaften Mietwohnungen;
• planungsrechtlich zulässige Nutzung;
• Abgrenzung zwischen Dauerwohnen, Zweitwohnsitz und Feriennutzung;
• Verfügbarkeit von Energieeffizienz- und Nachhaltigkeitsfachplanung.

In Lübeck und Stormarn können kompakte Zwei- oder Mehrfamilienhauskonzepte für Pendler, Familien oder städtische Haushalte relevant sein. In Plön und den kleineren Gemeinden Ostholsteins sind Grundstücksausnutzung, Erschließung und langfristig passender Wohnungsmix besonders sorgfältig zu prüfen. An der Lübecker Bucht muss bereits vor der Wirtschaftlichkeitsrechnung feststehen, ob dauerhafte Wohnraumvermietung oder ein Ferienkonzept verfolgt wird.

HOH Hausbau Ostholstein kann die bauliche Projektgrundlage mit Hauskonzept, Wohnungsanzahl, Grundrissen, Flächen und Kostenstruktur vorbereiten. Steuerliche Anspruchsberechtigung, QNG-Konformität und Zertifizierung bleiben den jeweils qualifizierten Fachstellen vorbehalten.

Projekt-Checkliste

Prüfstufe 1: Steuerpflichtiger

• Eigentümer und Anspruchsberechtigter stehen fest.
• Die voraussichtliche Einkunftsart ist geklärt.
• Beteiligungsstruktur von Gemeinschaft oder Gesellschaft ist dokumentiert.
• Beihilferechtliche Prüfung ist erfolgt, soweit erforderlich.
• Einheitliche Ausübung des Wahlrechts ist abgestimmt.

Prüfstufe 2: Wohnung

• Es entsteht eine bisher nicht vorhandene Wohnung.
• Die Einheit ist baulich abgeschlossen.
• Ein selbstständiger Zugang ist vorhanden.
• Selbstständige Haushaltsführung ist möglich.
• § 181 Abs. 9 BewG wird erfüllt.
• Neben- und Gemeinschaftsräume sind zugeordnet.

Prüfstufe 3: Zeitfenster

• Bauantrags-/Bauanzeigedatum ist belegt.
• Eingang bei der Behörde ist dokumentiert.
• Auswirkungen späterer Planänderungen sind geprüft.
• Fördergeneration ist bestimmt.
• Fertigstellungstermin ist realistisch geplant.
• Beim Erwerb ist die Anschaffung im Fertigstellungsjahr gesichert.

Prüfstufe 4: EH 40 NH und QNG

• EH 40 NH ist technisch plausibel.
• QNG-Bewertungssystem ist ausgewählt.
• Nachhaltigkeitsberatung ist eingebunden.
• Akkreditierte Zertifizierungsstelle ist vorgesehen.
• Ökobilanz-, Material- und Dokumentationsanforderungen sind ausgeschrieben.
• Zertifizierungskosten sind berücksichtigt.
• Risiken für das Abschlusszertifikat sind bewertet.

Prüfstufe 5: Kosten

• Abschreibungsfähige Kosten sind abgegrenzt.
• Maßgebliche Fläche und Berechnungsmethode sind dokumentiert.
• 5.200-€/m²-Grenze wird mit Reserve eingehalten.
• 4.000-€/m²-Bemessungsgrenze ist separat berechnet.
• Bodenanteil ist ausgeschlossen.
• Separate Wirtschaftsgüter sind abgegrenzt.
• Nachträge werden laufend überwacht.

Prüfstufe 6: Vermietung

• Entgeltliche Dauervermietung ist geplant.
• Ferien- oder Kurzzeitvermietung ist ausgeschlossen.
• Langfristige Mietnachfrage ist plausibel.
• Mietverhältnisse werden jährlich dokumentiert.
• Leerstandsstrategie und Nachweise sind vorbereitet.
• Eine geplante Eigennutzung kollidiert nicht mit dem Nutzungszeitraum.

Prüfstufe 7: AfA und Steuer

• Lineare und degressive AfA wurden verglichen.
• §-7b-Bemessungsgrundlage ist berechnet.
• Jährliche Ausübung des Wahlrechts ist abgestimmt.
• Restwert-AfA wurde modelliert.
• Unterlagen für den Steuerberater sind vollständig.
• Verlustverrechnung und persönliche Steuerwirkung wurden geprüft.

Prüfstufe 8: Haltedauer und Exit

• Zehnjährige Nutzung kann eingehalten werden.
• Steuerfolgen eines Verkaufs sind geprüft.
• Weitervermietung durch einen Erwerber kann nachgewiesen werden.
• Folgen einer Nutzungsänderung sind bekannt.
• Nachzahlungs- und Zinsrisiken sind berücksichtigt.

Ergebnislogik

• Voraussetzungen grundsätzlich plausibel: steuerliche und technische Fachprüfung starten.
• Voraussetzungen noch offen: Planung, Flächen, Kosten oder Nachweise konkretisieren.
• Wesentliche Voraussetzung voraussichtlich nicht erfüllt: § 7b nicht in die Wirtschaftlichkeit einrechnen.

Mietwohnungsprojekt mit HOH besprechen

Benötigte Unterlagen und Nachweise

Steuerlich und rechtlich

• Eigentümer- und Beteiligungsstruktur
• Grundstückskaufvertrag
• Bauträger- oder Bauvertrag
• Bauantrag/Bauanzeige mit Eingangsnachweis
• Baugenehmigung
• Fertigstellungsnachweis
• Nachweis der wirtschaftlichen Anschaffung
• Mietverträge und Übergabeprotokolle
• jährliche Vermietungsnachweise
• Kosten- und Flächenberechnungen
• Förder- und Beihilfenachweise
• AfA- und Steuerberaterberechnung

Technisch und QNG-bezogen

• Energieplanung
• EH-40-NH-Nachweise
• QNG-Anmeldung beziehungsweise Registrierung
• gewähltes Bewertungssystem
• Vertrag mit Nachhaltigkeitsberater und Zertifizierungsstelle
• Ökobilanz
• Material- und Produktnachweise
• Planungs- und Ausführungsdokumentation
• Abschlusszertifikat
• Abnahme- und Fertigstellungsunterlagen

Kostenbezogen

• Rechnungen nach Gewerken
• Architekten- und Fachplanerrechnungen
• Nachträge und Schlussrechnungen
• Hausanschlusskosten
• Abrechnung der Außenanlagen
• Aufstellung separater Wirtschaftsgüter
• Zuschussnachweise
• Kostenaufteilung auf Wohnungen und andere Nutzungen
• nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten

Häufige Fehler

FAQ

1. Wie hoch ist die Sonderabschreibung nach § 7b EStG?

Sie beträgt im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei Folgejahren jeweils bis zu fünf Prozent der §-7b-Bemessungsgrundlage. Für aktuelle Projekte ist diese Bemessungsgrundlage auf 4.000 Euro je Quadratmeter begrenzt.

2. Gilt § 7b auch für ein vermietetes Einfamilienhaus?

Ja. Auch ein Gebäude mit nur einer Wohnung kann begünstigt sein, sofern eine neue Wohnung im Sinne des § 181 Abs. 9 BewG entsteht und sämtliche übrigen Voraussetzungen erfüllt werden.

3. Was unterscheidet Baukostenobergrenze und Bemessungsgrundlage?

Die Baukostenobergrenze von 5.200 Euro je Quadratmeter entscheidet über den Zugang. Die Förderhöchstgrenze von 4.000 Euro je Quadratmeter deckelt lediglich die Bemessungsgrundlage. Oberhalb von 5.200 Euro entfällt die Begünstigung grundsätzlich vollständig.

4. Ist QNG für aktuelle §-7b-Projekte verpflichtend?

Ja. Bei Bauanträgen oder Bauanzeigen nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 muss die Wohnung in einem EH-40-NH-Gebäude liegen und das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude nachgewiesen werden.

5. Wird die Sonder-AfA im ersten Jahr zeitanteilig gekürzt?

Nein. Nach BMF-Randnummer 63 ist sie eine Jahresabschreibung. Die gleichzeitig anzusetzende lineare oder degressive AfA ist im ersten Jahr dagegen grundsätzlich monatsanteilig.

6. Lassen sich § 7b und degressive AfA kombinieren?

Ja, wenn die eigenständigen Voraussetzungen sowohl des § 7b als auch des § 7 Abs. 5a EStG erfüllt sind. Die beiden Vorschriften haben unterschiedliche Anknüpfungspunkte und Bemessungsgrundlagen.

7. Ist eine Ferienwohnung nach § 7b begünstigt?

Eine zur vorübergehenden Beherbergung regelmäßig wechselnder Gäste bestimmte Ferienwohnung dient nach § 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 EStG grundsätzlich nicht den begünstigten Wohnzwecken. Der konkrete Vertrag und die tatsächliche Nutzung sind entscheidend.

8. Was passiert bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren?

Ein Verkauf ist nicht automatisch schädlich. Weitervermietung durch den Erwerber muss nachgewiesen werden. Zusätzlich kann die Sonderabschreibung rückgängig zu machen sein, wenn der Veräußerungsvorgang nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt.

Fazit

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist keine allgemeine Neubauförderung. Begünstigt ist die einzelne neue Mietwohnung, wenn Zeitfenster, Wohnungsbegriff, EH 40 NH, QNG, Kostengrenzen und zehnjährige Wohnraumvermietung gemeinsam erfüllt sind.

Für aktuelle Projekte bilden 5.200 Euro je Quadratmeter die Ausschlussgrenze und 4.000 Euro je Quadratmeter die maximale Bemessungsgrundlage. Die Sonder-AfA kann vier Jahre lang bis zu fünf Prozent jährlich betragen und mit linearer oder degressiver Gebäude-AfA kombiniert werden. Wegen QNG, Kostenabgrenzung, Nachträgen und Rückforderungsrisiken sollte § 7b jedoch erst nach technischer und steuerlicher Prüfung in die Wirtschaftlichkeitsrechnung aufgenommen werden.

Für die aktuelle Fördergeneration muss der Bauantrag oder die Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 liegen. Die Sonder-AfA wird im ersten Jahr nicht zeitanteilig gekürzt; die reguläre Gebäude-AfA dagegen grundsätzlich schon. Diese Unterschiede sollten bei der steuerlichen Berechnung berücksichtigt werden.

Projektvoraussetzungen technisch vorprüfen

HOH Hausbau Ostholstein unterstützt Investoren in Lübeck, Ostholstein, Plön, Stormarn und Umgebung dabei, Hauskonzept, Zahl der Wohnungen, Grundrisse, Flächen, technischen Standard und Kostenstruktur frühzeitig zusammenzuführen.

Die Prüfung erfolgt arbeitsteilig:

• HOH strukturiert das Haus-, Flächen-, Kosten- und Planungskonzept.
• Qualifizierte Energieeffizienz- und Nachhaltigkeitsexperten prüfen EH 40 NH und die QNG-Anforderungen.
• Eine akkreditierte Zertifizierungsstelle entscheidet über das QNG.
• Ein Steuerberater prüft Anspruchsberechtigung, Kostenansatz, AfA und individuelle Steuerwirkung.

Die Vorprüfung beinhaltet keine Garantie der Sonderabschreibung, QNG-Zertifizierung, KfW-Förderung oder Steuerersparnis.

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